La Cour de Cassation s’adapte à l’évolution de la société (notamment avec le développement des locations Airbnb) et rappelle l’obligation faite aux copropriétaires de respecter le règlement de copropriété de l’immeuble. Les droits des demandeurs ont pu être préservés grâce à la réalisation d’un constat d’huissier.

Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 14-15.864

Le commerçant qui souhaite mettre fin à son bail commercial au bout de 3 ans doit délivrer un congé au bailleur au moins 6 mois avant l’expiration de la période triennale.

Le commerçant qui est locataire du local dans lequel il exerce son activité peut mettre fin à son bail à l’expiration de chaque période triennale. Ainsi, par exemple, si son bail commercial a été conclu pour une durée de 9 années ayant commencé à courir le 1^er avril 2017 pour se terminer normalement au 31 mars 2026, il pourra y mettre un terme anticipé pour la date du 31 mars 2020, puis pour le 31 mars 2023.

En pratique, le locataire doit délivrer un congé au bailleur, par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec AR, au moins 6 mois avant la fin de la période triennale en cours. Ainsi, si le locataire veut mettre fin à son bail pour le 31 mars 2020, il devra donner son congé au plus tard le 30 septembre 2019.

Et attention, le locataire doit scrupuleusement respecter ce délai. Car si le congé est donné moins de 6 mois avant le terme de la période triennale, ou s’il est donné pour une date postérieure à celle-ci, son effet est repoussé à l’expiration de la période triennale suivante. Conséquence : le bailleur sera en droit de réclamer au locataire le paiement des loyers jusqu’à l’expiration de cette période, donc pendant 3 ans de plus !

Un congé trop tardif

Cette mésaventure est arrivée à un commerçant qui n’avait pas donné son congé pour la bonne date. Son bail, consenti pour une durée de 9 ans, avait débuté le 19 février 2007. Or il avait donné son congé le 10 septembre 2009 pour le 31 mars 2010. En effet, il avait appliqué une règle selon laquelle le congé doit être délivré pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois à l’avance. À tort selon les juges, car cette règle ne s’applique que pour mettre fin à un bail commercial qui a été tacitement prorogé à l’issue de la période pour laquelle il a été conclu (9 ans, en l’occurrence). Elle ne s’applique pas pour un congé donné à l’expiration d’une période triennale.

Le congé ayant été envoyé trop tard (le 10 septembre 2009 au lieu du 18 août 2009 au plus tard) et pour une date trop tardive (le 31 mars 2010 au lieu du 18 février 2010), le bailleur a valablement pu réclamer au locataire le paiement des loyers jusqu’au 18 février 2013, terme de la période triennale suivante !

Source : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000038137137&fastReqId=556798571&fastPos=1

Même si elle est exercée dans les 2 ans qui suivent la découverte du vice, l’action en garantie des vices cachés est prescrite lorsqu’elle est engagée plus de 5 ans après la vente des matériaux défectueux.

Le vendeur d’un bien est tenu de garantir l’acheteur contre les vices cachés. Le vice caché étant un défaut de la chose vendue qui la rend impropre à l’usage auquel l’acheteur la destine ou qui diminue tellement cet usage qu’il ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix s’il avait connu ce vice.

Ainsi, s’il s’avère que le bien vendu est atteint d’un vice caché, l’acheteur peut demander au juge d’annuler la vente. Dans ce cas, il rend le bien au vendeur et celui-ci lui rembourse la totalité du prix. Mais plutôt que l’annulation de la vente, l’acheteur peut préférer demander une diminution du prix. Il garde alors la chose, mais le vendeur lui restitue une partie de la somme versée.

L’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un délai de 2 ans qui court à compter de la découverte du défaut. Sachant qu’elle est également enfermée dans le délai général de 5 ans qui court à compter de la vente.

C’est ce que les juges ont décidé dans une affaire où une société avait confié, en 2003, la réalisation de travaux de charpente à une autre société qui s’était approvisionnée en plaques de couverture auprès d’un fournisseur. En 2015, 12 ans après les travaux, des infiltrations étaient apparues. Invoquant l’existence d’un vice caché, révélé par un rapport d’expertise établi en juin 2015, la société qui avait commandé les travaux avait alors agi en justice contre la société qui les avait effectués. Elle a obtenu gain de cause, cette dernière ayant été condamné à indemniser la société victime du préjudice.

Du coup, l’entreprise de charpente avait à son tour agi en garantie contre le vendeur et contre le fabricant des plaques. Mais ces derniers avaient estimé que l’action était prescrite car elle avait été engagée 12 ans après la fourniture des plaques.

Et les juges leur ont donné raison : même si l’action en garantie des vices doit être intentée dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice, elle est également soumise au délai de prescription de 5 ans qui court à compter de la vente initiale. Pour les juges, l’action engagée 12 ans après la livraison des plaques était donc bel et bien prescrite.

Observations : on peut s’étonner du fait que l’entreprise de charpente n’ait pas invoqué cette prescription de 5 ans pour échapper à une condamnation.

Source : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000038060632&fastReqId=1716463171&fastPos=1

Nouveau délai de prescription pour le contentieux de la copropriété L’article 213 de la loi du 23.11.2018 réduit de délai visé à l’article 42 de la loi du 10.07.65 le délai de prescription applicable aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat est réduit de dix ans à cinq ans. Cette disposition est entrée en vigueur le 25.11.2018